问题1
建造在商业用途宗地上，但为以住宅为主的整个小区服务的物业管理用房的土地用途可否登记为住宅？
一个小区由A宗地、B宗地组成，其中，A宗地是住宅用地，B宗地是商业用地。根据规划条件，A宗地上建造的是住宅及其附属设施，B宗地上建造的是商业用房及其附属设施和小区的物业管理用房。小区内，住宅建筑面积占全部房屋建筑面积的85%。A宗地、B宗地均由甲房地产开发公司以出让方式取得。现房地产开发公司持土地出让合同、建设工程规划验收凭证、建设工程竣工验收备案表等材料向登记机构申请国有建设用地使用权及地上房屋所有权首次登记。其中，小区的物业管理用房作为一个不动产单元申请登记。问：小区的物业管理用房占用的国有建设用地用途是登记为住宅，还是商业？
有观点认为，本问中，A宗地、B宗地均由甲房地产开发公司以出让方式取得，且按规划条件在二宗地上建造了一个小区，虽然小区的物业管理用房建造在B宗地上，但该物业管理用房是为以住宅为主（小区内，住宅建筑面积占全部房屋建筑面积的85%）的整个小区服务的，因此，小区的物业管理用房占用的国有建设用地用途应当登记为住宅/商业。笔者不支持此观点。
在不动产登记实务中，《不动产登记暂行条例实施细则》第6条规定：“不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。”按《不动产登记规程》（TD/T 1095—2024）A.2.2.2之b）规定，一般情形下，宗地用途按照土地出让合同、划拨决定书等权源材料确定的土地用途填写。据此可知，本问中，登记机构应当分别以A宗地、B宗地为单位编制两个登记簿，分别记载A宗地上的国有建设用地使用权及地上房屋所有权、B宗地上的国有建设用地使用权及地上房屋所有权。小区的物业管理用房建造在B宗地上，故其所有权及占用范围内的国有建设用地使用权应当记载在以B宗地为单位编制的登记簿上。甲公司以出让方式取得B宗地的用途是商业，小区的物业管理用房占用范围内的国有建设用地用途就只能登记为商业，不因该物业管理用房是以住宅为主（小区内，住宅建筑面积占全部房屋建筑面积的85%）的整个小区服务而改变。
问题2
申请人申请因继承离婚协议上载明归属，但尚未转移登记在被继承人名下的房地产产生的转移登记，登记机构可否办理？
甲、乙是夫妻，有一套住房登记为甲、乙共同共有。后来，甲、乙离婚，离婚协议约定该住房归甲。不久，甲意外死亡，但该住房没有因离婚转移登记为甲单独所有。甲的继承人只有其女儿丙。现乙、丙持甲和乙的离婚证、离婚协议、甲和乙名下的不动产权属证书、甲的死亡证明、丙和甲的亲属关系证明等材料，向登记机构申请因继承作为甲的遗产的该住房产生的转移登记，拟申请将该住房转移登记给丙。问：对乙、丙申请的因继承产生的转移登记，登记机构可否办理？
有观点认为，《民法典》第216条第1款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”该法第1153条规定：“夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。”据此可知，一般情形下，不动产物权的归属和内容以登记簿上的记载为准。登记为夫妻共同共有的不动产，夫或妻死亡后，其中的一半是死者的遗产，可以被其继承人继承。另一半是健在的配偶享有的份额。本问中，“甲、乙离婚，离婚协议约定该住房归甲。不久，甲意外死亡，但该住房没有因离婚转移登记为甲单独所有”，表明作为乙、丙申请的因继承产生转移登记的住房，现时还登记为甲、乙共同共有，该住房一半是甲的遗产，可以由丙继承，另一半是乙享有的份额。此情形下，要将该住房全部转移登记给丙，其中的一半，乙、丙应当申请因转让或赠与产生的转移登记。另一半，可由丙申请因继承产生的转移登记。乙、丙可以合并申请二个转移登记，登记机构受理后，满足登记要求的，可以依次序办理二个转移登记。因此，对乙、丙申请的因继承产生的转移登记，登记机构不可以办理。笔者认为，此观点提供了一种可行的解决问题的办法。但对乙、丙申请的因继承产生的转移登记，登记机构仍然可以办理。
《民法典》第1122条第1款规定：“遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。”据此可知，自然人死亡时遗留的个人合法取得的债权、物权等财产都是可以被其继承人继承的遗产。该法第1153条规定：“夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。”据此可知，登记为夫妻共同共有的不动产，在夫或妻死亡前，夫妻就该不动产归属有约定的，从其约定。无约定的，在夫或妻死亡后，一半是死者的遗产，另一半是健在的配偶享有的份额。本问中：一是甲、乙在离婚协议中约定房屋归甲，甲据此约定依法享有以取得登记在乙名下的房屋权利为目的的债权，甲死亡后，该债权也是可以被其继承人丙继承的遗产。丙继承该债权后，由此转化的房屋权利当然归丙；二是甲死亡后，拟申请因继承产生转移登记的住房虽然仍然登记为甲、乙共同共有，但甲、乙在离婚协议中已经约定该住房归甲，即该住房应当是甲的遗产，可以全部由丙继承。因此，对乙、丙申请的因继承产生的转移登记，登记机构仍然可以办理。
问题3
父母用登记为其夫妻共有的住房，为他们的未成年子女设立居住权申请的居住权登记，登记机构可否办理？
甲、乙是夫妻，有一套住房登记为甲、乙共同共有。丙6岁，是甲、乙的独生女。甲、乙代丙与自己签订居住权合同约定在其夫妻共有的住房上为丙设立居住权。现甲、乙持丙的出生医学证明、甲和乙名下的不动产权属证书、居住权合同等材料向登记机构申请居住权登记。登记机构查验甲、乙提交的申请材料得知：丙的出生医学证明上载明丙的父母是甲、乙。居住权合同上的居住权人是丙且丙的签名由甲和乙代签，居住权是无偿设立。问：对甲、乙申请的居住权登记，登记机构可否办理？
有观点认为，我国《民法典》设立居住权的目的是解决相关人员住房难的问题。本问中，丙6岁，是甲、乙的独生女，是甲、乙的监护对象，为丙提供满足生活居住的住房是甲、乙的法定义务。现时有一套住房登记为甲、乙共同共有，表明甲、乙能够为丙提供满足生活居住的住房。据此可知，丙不存在住房难问题，也就没有设立居住权的前提。因此，对甲、乙申请的居住权登记，登记机构不可以办理。笔者不支持此观点。
《民法典》第20条规定：“不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。”该法第23条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。”该法第366条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”该法第368条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”据此可知：一是居住权是权利人对他人的住宅享有占有、使用以满足其生活居住需要的用益物权；二是当事人基于居住权合同约定就可以设立居住权并向登记机构申请居住权登记，不过问居住权人是否存在住房困难。更不限制或禁止不存在住房困难的人不可以成为居住权人；三是一般情形下，居住权是无偿设立的；四是居住权合同属于民事法律行为，无民事行为能力人作为居住权人与对方当事人签订居住权合同时，可以由作为监护人的父母代为签订。本问中，甲、乙代丙与自己签订居住权合同约定在其夫妻共有的住房上为丙无偿设立居住权，符合法律的规定。换言之，甲、乙在其夫妻共有的住房上为丙设立居住权，使丙无偿获得了一项对其住宅享有占有、使用以满足其生活居住需要的用益物权，不但没有为丙设定负担或课以义务，反而使丙纯获权益。因此，对甲、乙申请的居住权登记，登记机构可以办理。
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