文 | 酒管财经
8 月 18 日，宁波杭州湾达美庭乐龄公寓正式开业。
这个由前湾控股集团（地方国资）投资约 4 亿元、耗时近 5 年的项目，是雅诗阁在华首家乐龄公寓。这也代表全球服务式公寓巨头——雅诗阁正式进军中国养老市场。
不再满足于年轻商旅和家庭客群，而是瞄准那些拥有退休金和无限时间的活力银发族。
雅诗阁这个全球公寓巨头率先走出"抢滩"中国养老市场的第一步，但这块硬骨头真的好啃吗？
雅诗阁盘活沉寂 5 年国资项目
雅诗阁，新加坡凯德集团的全资子公司之一、全球知名的服务公寓及酒店运营商。目前超 10 个品牌已落地中国。其中，雅遇和雅院两品牌专门为中国市场"定制"。
图源：雅诗阁
对雅诗阁来说，其在华未涉猎过养老业务，但其进军养老赛道并非一时跟风，而是一系列策略实践逐步落实的成果。
据悉，此次养老公寓项目的业主为宁波前湾控股集团有限公司，是前湾新区管委会下属的全资国有企业。
2019 年以 4000 多万买下该项目地块，土地属性为社会福利用地。之后又投入约 4 个亿，因疫情等原因，沉寂了 5 年。
国企背书加上国际品牌加持，雅诗阁笃定"此项目将成为长三角高收入老人首选的度假养老之地"，决定盘活这个老大难。
所谓单丝不成线，独木不成林。
首先，雅诗阁在进军养老赛道时选择了一位经验丰富的合作伙伴——达美庭集团。
其在乐龄公寓领域拥有近 30 年的运营经验。截至 2022 年，其在全球运营已 165 家服务公寓，另有 80 个在建项目。
而这不并是双方首次合作，雅诗阁 2019 年便与达美庭达成合作。并于次年成立合资公司"上海雅庭养老服务有限公司"，雅诗阁持股 60%，成为中国养老项目的运营主体。
2025 年，中国首个养老公寓项目——宁波杭州湾达美庭乐龄公寓正式开业。项目占地超过 50 亩，总建筑面积接近 7 万平方米，由 9 栋独立建筑构成，规划了约 500 套的公寓单元。
另外，房间内均配备适老化家具，还有专业评估室、医务室，配备了水疗、艾灸等理疗设备，甚至打通了与宁波市杭州湾医院的的医疗绿色通道。这配置，不比五星级酒店差。
此次项目还加入了雅诗阁全球会员忠诚度计划——雅星会，用户入住即可累计积分。值得一提的是，此次项目雅诗阁还开辟了高端服务型养老轻资产运营新赛道，这种模式降低了资本投入风险，更容易复制。
雅诗阁通过合资合作、落地项目、创新服务等动作，逐步布局中国养老市场，也展现了其在养老领域的决心。
为什么选择养老赛道
实际上，酒旅企业进军养老赛道已不足为奇。除了雅诗阁，近年来，还有不少酒店集团都在探索、布局康养和养老赛道。
例如今年 1 月份君亭酒店在回复投资者提问时表示，公司针对银发经济早已布局多年，目前君澜度假酒店与市场上头部养老银发组团机构都有深度合作。
其中广西巴马赐福湖君澜度假酒店、苏州阳澄湖国寿君澜度假酒店等已成为国内面向康养、践行银发经济的优秀项目。且酒店除了满足基本的吃住及娱乐需求外，还针对性推出一些个性化产品及服务。
还有华住集团旗下的城家布局长租公寓和服务式公寓赛道，探索适老化服务模式。拥有城家公寓、城家公寓酒店、瑞贝庭公寓酒店等多个品牌，且在试点城市提供基础适老化改造。
另外首旅集团不仅于 2019 年投资启动了"首厚大家"朝阳公园社区项目，还通过存量酒店资产改造转型，提供养老护理服务，覆盖不同需求层次的长者。
那为什么这些酒店集团一窝蜂扎向养老赛道？最主要的原因还是中国养老市场潜力巨大。
据《2024 年度国家老龄事业发展公报》显示，截至 2024 年末，全国 60 周岁及以上老年人口 31,031 万人，占总人口的 22.0%，较 2023 年增加 0.89%。
图源：民政部
但截至 2024 年末，全国共有各类养老机构和设施 40.6 万个，养老床位合计 799.3 万张，依然存在很大的养老需求缺口。
目前中国约 90% 老年人主要由家人赡养、约 7% 依赖社区养老服务、3% 在养老公寓。但出生率连年下降，这会导致普遍由家庭成员负责养老的社会传统面临挑战。
除了本土酒店集团开始将目光投向中国养老市场这块"金矿"，还有了越来越多的国际公寓运营商紧盯中国养老市场。
比如长租公寓与养老公寓虽同属租赁住房领域，但两个市场的表现却截然不同。且随着老年人被动养老到主动享老的模式转变，银发市场显得更为诱人。
此外，对酒店业卷生卷死的现状来说，养老公寓对它们来说可能会是一个新的突破方向。
养老不是赚快钱的生意
看似一片蓝海，但养老公寓真的好做吗？其实未必。
不少养老机构从业者在小红书等社交平台上抱怨过投入高、利润低、获客难等运营难题。
图源：小红书
某一线城市养老机构经营者表示，之前就是想着老人数量多，机构少，完全不用担心入住率。
但真正去操作时才发现目前很多人对机构养老的接受度还处于初级阶段，获客难，而一般入住率要达到 60%～70%，才能实现收支平衡。
就拿前文提到的杭州湾达美庭乐龄公寓来讲，其公寓单元主要分为四种：
一室两厅套房
两室两厅套房
乐龄公寓
护理公寓
图源：乐龄公寓
通过搜索宁波当地酒店发现，距离乐龄公寓 1 公里左右的高端酒店凯悦，一晚标准双床房 599 元；附近的方特旅游度假区酒店，一晚园景亲子房 1206 元，含 2 份早餐，赠送熊出没港湾套票 2 大 1 小门票、水上乐园 2 大 1 小门票；附近的凤凰观公寓豪华海景两室一厅套房 360 元一晚。
图源：携程
再来对比上海高端养老公寓价格：泰康之家申园养老社区的 40 平一居室，约 10600 元 / 人 / 月；55 平一室一厅，15700 元 / 人 / 月。
如果乐龄公寓想要吸引上海老人来此，位置已不占优势，就必须以价格取胜，同时，项目周边高端酒店每床每月市场定价已直逼万元。
因此有业内人士指出乐龄公寓的定价还需谨慎思考。若定价过低，便无法覆盖投入成本，难以盈利；但定价过高会流失客户。
目前，乐龄公寓虽尚未对外公布收费标准。但据小红书当地一位中介表示：杭州湾达美庭乐龄公寓两室两厅套房，月租在 8800-9200 元；一室两厅套房，月租在 6000-6500 元；乐龄公寓月租 5400 元。
另外，雅诗阁进军养老赛道，其优势是长期的酒店管理经验，但适老化的服务细节仍需深度磨合。
" 15 分钟车程生活圈内，能满足日常生活与精神的各种配套设施规划上都有"。乐龄公寓在项目宣传中这样表述。
但项目实际位置位于沪杭甬经济圈的中心。不论是从上海还是从宁波出发，均需要花费 1 小时以上的时间。
距离不占优势的情况下，如何吸引当地老人或者附近城市的老人来此居住？雅诗阁仍需探索。
除此之外，如何组建一只具有耐心爱心、过硬技术能力的团队也是雅诗阁需要注意的。目前养老人才还是处于紧缺状态，专业的护理、营养师等人才可遇不可求。
但属于雅诗阁的养老实验才刚刚开始。放眼全国，目前做得非常出圈的高端养老公寓并不多见。
外资公寓巨头在中国开养老公寓，看起来是片蓝海，但水有多深，可能只有踩下去才知道。
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